民泊物件にはどんな種類があるの？
民泊物件はどうやって探したらよいの？
物件選びの注意点はあるの？
こんな質問にお答えします。
この記事を読むと、これらのことがわかります。
POINT
- 民泊物件にはどんな種類があるかわかります。
- 民泊物件の探し方がわかります。
- 物件選びの注意点がわかります。
民泊運営は、ホテルや旅館に代わる新たな宿泊施設として人気を集めています。そして、新しいビジネスモデルとして投資をする方も増えてきているということをご存知でしたか？
そこで「民泊運営をするにあたって物件を探したい」と思ったときに、どんな風に探したらよいのかわからない方もいるでしょう。物件の購入方式もさまざまですし、探し方も多岐に渡ります。また、安易によい物件だと思い込み購入したあとで失敗してしまうケースもあるので、後悔することのないよう注意点もおさえておきましょう。
そこで今回は、これから民泊物件を選ぶ方に向けて、物件の種類や探し方、見逃せない注意点をわかりやすく解説していきたいと思います。
目次
民泊物件の種類
民泊物件を購入して運営していく場合、以下の2種類のスタイルに分かれます。
- 自分自身で民泊物件を購入して運営を行う
- 物件の購入をせず、賃貸物件で運営を行う
それでは、両者の特徴について見ていきましょう。
購入方式
民泊運営用に、自ら物件を購入する方式です。初期コストはかかりますが、室内の模様替えや改装工事は自由に行えるため、理想の民泊物件を作り上げることができます。
マンションの部屋を一室だけ所有して運用する区分マンションであれば、サラリーマンの方でもローンで購入できるためハードルは下がるでしょう。メリットとデメリットは以下の通りです。
- メリット：宿泊料の取り分は全て自分、自由度が高い、オーナーになることもできる
- デメリット：初期コストの負担が大きい
最初にかかる負担は大きくなってしまいますが、長期的な視点で見ればリターンを期待できると言えますね。
自分で運営を行うのが大変になってきた場合は、建物だけ所有し民泊経営をしたい人に貸し出すこともできます。毎月固定費の賃料を払ってもらえば、実際の収益に左右されず安定した収入が得られるでしょう。
賃貸方式
賃貸物件を大家さんから借りて、その一室をゲストに貸し出すことで民泊運営をします。いわゆる「又貸し」ですが、法律では認められている行為です。ただし、大家さんの「転賃の許可」が必要になります。
原則として部屋の模様替えや改装工事はできないので、自由度は購入方式より低くなります。物件の購入をしなくてよい分、初期投資を抑えることができますが収益は少なくなるでしょう。
- メリット ：採算が合わなくなったらすぐに撤退することができる
- デメリット：民泊運営が目的だと貸してくれない大家さんが多い、自由度が低い、利益が低い
初期投資が抑えられることから、リスクは小さいです。一方で、大きなリターンを得るには相応の工夫が必要になるでしょう。
民泊物件の探し方
民泊物件の探し方としては、主に3つあります。自分に合った方法で、慎重に選ぶようにしましょう。
- 不動産会社さんに依頼
- 民泊代行会社に聞く
- 民泊物件専門サイトを使う
ひとつずつ特徴を説明していきます。
探し方その1：不動産会社さんに依頼
直接、不動産会社に行って相談する方法があります。担当者の方が付いてくれたら、一対一で質問することができますね。希望の物件が見つかるまで、じっくり選べるでしょう。
しかし、民泊に対する理解がない不動産会社さんだと、こちら側が説明してあげる必要があります。とくに、民泊運営の安全性について聞かれることがあるので、きちんと答えられるように準備しておいた方がよいですね。
探し方その2：民泊代行会社に聞く
民泊代行会社に聞くと、案外よい物件を紹介してもらえることがあります。なぜなら、民泊代行会社は実際に民泊を運営してもらわなければ仕事にならないからです。
民泊代行会社によっては、民泊運営を希望するオーナーさんのために民泊運営専用の物件を持っていることがあります。賃貸物件を貸している大家さんから「あそこの代行会社はきちんとやってくれる」と評判がよければ、民泊代行会社にそういった物件の所有依頼も集まってくるようです。
地方でも民泊代行会社は増えてきているので、一度相談してみるとよいでしょう。
探し方その3：民泊物件専門サイトを使う
そこまで多くはありませんが、民泊物件に特化した専門サイトも存在します。有名なものといえば以下の2サイトなので、チェックしてみてください。
- 民泊物件.com
- ミンコレ
このようなサイトで探すメリットは、「大家さんから転賃許可が下りている物件が掲載されている」ことです。定期的に更新されていますし、民泊初心者に向けた「民泊セミナー」も開催されているので都内近郊にお住まいの方は、足を運んでみるのもよいでしょう。
民泊物件を探す際の3つの注意点
前提として、民泊営業が禁止されていない物件かどうかというのは確認しておく必要があります。民泊は国内はもちろん、海外からも色々な方が泊まりにくるため『民泊は、問題が起こる』という固定概念を持たれているのが現状です。
そのため、より慎重になりつつ、以下3つの注意事項を守りながら民泊物件を探すようにしましょう。
- 多角的な運営ができるか？
- 条例は守れているか？
- 新しい法整備は進んでいないか？
それでは、ひとつずつ解説していきます。
注意点その1：多角的な運営ができるか？
「民泊運営以外にも使い道のある物件か」ということは視野に入れておきましょう。今回のように再び新型ウイルスが蔓延したときに、民泊としてしか運営できないと大きなダメージを受けることになります。
なるべくリスクを分散するためにも、緊急時には「ワークスペース」として開放できたり、時間貸し施設の利用をしていただける物件を選ぶとよいですね。
注意点その2：条例は守れているか？
民泊運営をする際には、法律だけでなく条例にも目を向けるべきです。条例とは、地方自治体が独自に定めた取り決めのことです。どんな条例が定められているかは、それぞれの地方により異なります。
法律では民泊運営可の物件でも、条例では禁止されている場合があります。環境資源が豊かで立地条件に恵まれているエリアほど、上乗せ条例には注意しましょう。
注意点その3：新しい法整備は進んでいないか？
民泊運営は、比較的新しいビジネスです。そのため、今後さらに厳しい法整備が行われることが予想され、細かいルールが定められる可能性もあります。今は大丈夫でも今後運営ができなくなることも考えられます。そのため、民泊以外でも活用できる物件を選んでおいた方が良いでしょう。
また、民泊運営は安定するまで多少の時間を要するものです。万が一に備え、運転資金は6カ月分ぐらい手元に確保しておくと良いでしょう。
民泊代行の管理会社を利用した場合にかかる”費用”と”料金システム”について知ることが出来る記事を作成しました。これから民泊運営を開始しようと思っている方にとっては非常に有益な情報が記載されています。この記事を読めば、民泊運営をより具体的にイメージすることが出来るでしょう！興味がある方はぜひご覧ください。
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民泊物件は先を見通して慎重に選ぼう
民泊物件の種類や選び方、注意点について解説してきましたがいかがだったでしょうか？気を付けるべき点として、以下の3つを忘れないようにしましょう。
- 民泊物件には、購入方式と賃貸方式の2種類がある
- 民泊物件は、不動産会社や民泊代行会社に依頼したり、専門サイトを使って探す
- 民泊運営は新しいビジネスなので、情報にアンテナを張っておくべき
地方自治体によっての定めがあり、一概には言えない部分がありますので、今回ご紹介した内容をもとに慎重に選ぶようにしてくださいね。
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